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谁管理社区公共收入?

业主与物业、业委会与物业、业主大会与物业,在我们的日常生活中,四者之间发生矛盾的现象随处可见,其中引发矛盾的导火索,往往是由于一些经济利益的纠葛,而小区公共收益,这笔很难算清的糊涂账,由谁来管理是一个难解的矛盾。前天,在市建设局举办的交流会上,有业主希望业主大会能取得法人登记资格,以经营小区共有财产,这一想法激起了不少赞同与质疑的声音。


  走出家门,作为小区业主的您,可能经常会发现:小区内的空地上,常有家装、电器、衣服鞋类等摊位做生意;小区建筑的外墙和电梯里,挂上了许多各式各样的广告;小区公共通道上,有外来车辆临时停车,物业进行了收费……

  这些发生在小区内的行为必然会产生收益,然而,这笔钱归谁?去向如何?许多业主都觉得这是一笔糊涂账。5日,在2009年度全市业主委员会业主知识交流会上,市物业管理协会的专家给我市数十名业主代表上了深刻的一堂课。记者在现场了解到,绝大多数业主对公共收益的处理都是一头雾水,更有业主提出,希望业主大会能得到法人登记资格,以便自行管理小区共有财产。

  年收入数十万 没看到一分钱

  “公共收益怎么监管,这是目前小区物业管理当中的一个盲点,也往往是业主与物业矛盾最激化之处。”物业管理协会的专家在交流会上说。

  会后,一位家住龙山山庄的业主陆先生就提出这个问题,对其小区的公共收益分配问题表示强烈不满。他说,当初物业公司与小区业主订立合同了,小区属于公摊面积的空地和公共通道,如果改成车位做投资,收上来的钱应该与全体业主三七开。但是,现在他们根本就一分钱也没有看到。

  但龙山山庄物业管理公司的王主任却不同意陆先生的说法:小区公共收益,他们都有清楚的账目,每收一笔钱,都会开出正规的发票。根据规定,他们会每半年公布一次收支账目表,在小区的公告栏上进行公示。“小区一共1400多户,可能很多业主没有看到,我们总不能家家户户上门通知吧?”王主任说,公共收益主要用来对小区进行公共设施的更新。比如近几年他们为小区修建乘凉石凳、增设自动停车系统、监控系统等。

  根据《物权法》规定:建筑区划内的道路、建筑区划内的绿地、建筑区划内的其他公共场所以及公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,均属于业主共有。

  记者走访了思明区一些小区后发现,不少物业公司对于小区公共区域进行了充分开发。许多小区的车位对外开放,在一定时间段内,收费5元至10元不等。有些小区还安装了广告橱窗,贴上各种广告;许多电梯口还安了楼宇视频,用于播放广告。进入社区摆摊,一次收费50元至100元不等。

  王主任说,他们收取停车费,大概每年6万元左右。至于其他小区墙面广告的收入,则视地段和大小不同收费。业内人士透露,地段好的墙面广告收入每年接近百万元。

要求法人登记地位 成立财团自己管理

  “有时我们明知权益被侵犯了,但却拿物业公司没办法。”一位业主认为,现在的业主和业主大会在与物业公司的矛盾中,仍然处于弱势地位。

  “业主大会很多时候徒有虚名。”这位业主举例说,有些物业公司将小区内的公共场地租给他人做商用,影响了业主的生活。当业主将物业公司告上法院时,却发现告不了,因为业主大会没有起诉资格。

  上月18日,北京市出台了《北京市物业管理办法》,其中规定:具备条件的业主大会可以试行法人登记,经依法登记取得法人资格的,可以按照相关规定开展与物业管理有关的活动。

  给予业主大会法人登记的资格,这在全国是首例。一位业主说,有法人登记资格的关键之处在于:业主大会在法律上跟物业公司处于同等地位,如果物业有侵害业主利益,业主大会能合法地提出诉讼。

  另一些业主认为,取得法人登记地位才能更好地管理小区、制约物业公司。“小区的公共区域,我们不一定要交给物业公司管理,可以自己用公共面积做投资,由业主大会或业委会组成财团代管,也可聘请专业的理财机构管理。”一位业主提出,这样才能行使小区财产的知情权、支配权。

业主与业委会缺乏沟通互信

  要监管小区公共收益,物业合同很重要。市建设局工作人员说,在物业公司进驻小区之前,业主大会应该与其签订详细合同,明确公共区域的经营方案以及收益的分配方式。如果物业公司未能按合同执行,业主有权通过法律渠道讨要这些收入,以维护自身合法权益不受侵犯。

  至于法人登记资格,市建设局认为,厦门市虽未出台明确的政策,但实际上从几年前开始,法院已受理了类似诉讼,也就是说实际操作中,业主大会已经有了相应法律地位。

  “业主大会或业主委员自己来经营小区公共财产,这个操作起来很悬。”据市建设局分析,全体业主直接管理财产经营显然不现实。但由业委会管理,很多业主并不放心。业委会跟业主是授权的关系,业主大会是权力机构、业委会是执行机构。如果沟通不好,也会有很多不可预见的矛盾。目前就有很多小区,业委会与业主之间矛盾十分激化。

  “业主与业委会两者之间必须信任,才可能做好这件事情。但信任,其实是一个很难捉摸的东西。”一位业内人士说。

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